Il mercato immobiliare statunitense sta attraversando un cambiamento, con diverse città della costa orientale pronte a subire correzioni dei prezzi nei prossimi 12 mesi. Mentre le previsioni nazionali prevedono un modesto apprezzamento nel 2026 – circa il 2% secondo Realtor.com – alcune regioni stanno registrando un aumento delle scorte e un indebolimento della domanda, segnalando un potenziale ritiro dai recenti guadagni. Non si tratta di un crollo, ma piuttosto di un riequilibrio dopo la rapida crescita osservata durante la pandemia.
Perché le città della costa orientale sono vulnerabili
La costa orientale è particolarmente suscettibile a causa di diversi fattori convergenti. L’aumento dei livelli di inventario è un fattore primario, con le previsioni di aumento degli annunci di case esistenti di circa il 9% nel 2026. In alcune aree, il numero di case in vendita supera già i livelli pre-pandemia. Inoltre, una percentuale significativa di inserzioni – circa il 20% secondo Redfin – sta registrando riduzioni di prezzo, indicando che i venditori si stanno adattando al rallentamento dell’attività degli acquirenti.
La correzione sta avvenendo perché la rapida crescita degli ultimi anni è stata insostenibile. Molti mercati hanno visto i valori salire alle stelle tra il 2020 e il 2022, lasciandoli sopravvalutati rispetto ai redditi locali e all’accessibilità economica. Con il raffreddamento della domanda, i prezzi devono adeguarsi per soddisfare le aspettative realistiche degli acquirenti.
Cinque città a rischio di calo dei prezzi
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Cape Coral-Fort Myers, Florida: Si prevede che quest’area subirà il declino più sostanziale, con previsioni di un calo del 10,2% secondo Barron’s. Il mercato ha registrato un boom durante la pandemia, ma ora deve far fronte a un aumento dell’offerta e a un raffreddamento della domanda. I dati Zillow mostrano già una diminuzione del 5,3% dei valori medi in Florida nel complesso per il 2025.
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Sarasota, Florida: Si prevede che Sarasota vedrà il più grande declino nazionale nel 2026. Come Cape Coral, ha beneficiato della migrazione dell’era della pandemia, ma ora deve fare i conti con quotazioni in aumento e vendite più lente. La rapida espansione del mercato lo rende particolarmente vulnerabile a una correzione.
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Raleigh, Carolina del Nord: l’inventario di Raleigh sta superando la domanda degli acquirenti, dopo aver visto il valore delle case aumentare del 40% tra il 2020 e il 2022. Anche se il calo non sarà così drastico come in Florida, la crescita anno su anno è rallentata e le inserzioni sono in aumento.
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Daytona Beach, Florida: Le sfide legate all’accessibilità economica e al rallentamento della domanda stanno rendendo Daytona Beach più suscettibile a una correzione dei prezzi. Il valore delle case è aumentato di circa il 50% tra il 2020 e il 2022, ma gli elenchi attivi sono in aumento, suggerendo un potenziale aggiustamento dei prezzi iperlocale.
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Charleston, Carolina del Sud: il valore delle case di Charleston è aumentato di circa il 45% dal 2020 al 2022, superando il tasso di crescita storico. Questo rapido apprezzamento offre agli acquirenti una maggiore leva finanziaria mentre il mercato si raffredda, portando potenzialmente a una riduzione dei prezzi.
La tendenza più ampia è chiara: i mercati che hanno registrato la crescita più estrema durante la pandemia si trovano ora ad affrontare il rischio di correzione più significativo. Questo riequilibrio è una parte naturale del ciclo immobiliare, ma i potenziali acquirenti e venditori in queste aree dovrebbero essere preparati a un cambiamento nelle dinamiche di mercato.
