Pasar perumahan AS sedang mengalami pergeseran, dengan beberapa kota di Pantai Timur bersiap menghadapi koreksi harga dalam 12 bulan ke depan. Meskipun perkiraan nasional memperkirakan apresiasi yang moderat pada tahun 2026—sekitar 2% menurut Realtor.com—wilayah tertentu mengalami peningkatan inventaris dan melemahnya permintaan, yang menandakan potensi kemunduran dari kenaikan yang baru-baru ini terjadi. Hal ini bukanlah suatu kehancuran, namun merupakan penyeimbangan kembali setelah pertumbuhan pesat yang terlihat selama pandemi.
Mengapa Kota-Kota di Pantai Timur Rentan
Pantai Timur sangat rentan karena beberapa faktor yang saling menyatu. Meningkatnya tingkat inventaris adalah pendorong utama, dengan listing rumah yang ada diproyeksikan meningkat sekitar 9% pada tahun 2026. Di beberapa wilayah, jumlah rumah yang dijual sudah melebihi jumlah sebelum pandemi. Selain itu, sebagian besar listingan—sekitar 20% menurut Redfin—mengalami penurunan harga, yang menunjukkan bahwa penjual sedang menyesuaikan diri dengan melambatnya aktivitas pembeli.
Koreksi tersebut terjadi karena pertumbuhan pesat beberapa tahun terakhir tidak berkelanjutan. Banyak pasar mengalami peningkatan nilai antara tahun 2020 dan 2022, sehingga nilai produk tersebut dinilai terlalu tinggi dibandingkan dengan pendapatan lokal dan keterjangkauannya. Ketika permintaan menurun, harga harus disesuaikan untuk memenuhi ekspektasi pembeli yang realistis.
Lima Kota Menghadapi Potensi Penurunan Harga
-
Cape Coral-Fort Myers, Florida: Daerah ini diperkirakan akan mengalami penurunan paling besar, dengan perkiraan penurunan sebesar 10,2% menurut Barron’s. Pasar berkembang pesat selama pandemi tetapi sekarang menghadapi peningkatan pasokan dan berkurangnya permintaan. Data Zillow sudah menunjukkan penurunan nilai median sebesar 5,3% di Florida secara keseluruhan untuk tahun 2025.
-
Sarasota, Florida: Sarasota diperkirakan akan mengalami penurunan nasional terbesar pada tahun 2026. Seperti Cape Coral, negara ini mendapat manfaat dari migrasi era pandemi namun kini menghadapi peningkatan pencatatan saham dan penjualan yang lebih lambat. Ekspansi pasar yang cepat membuatnya sangat rentan terhadap koreksi.
-
Raleigh, North Carolina: Persediaan Raleigh melampaui permintaan pembeli, setelah harga rumah melonjak 40% antara tahun 2020 dan 2022. Meskipun penurunannya tidak sedrastis di Florida, pertumbuhan dari tahun ke tahun telah melambat, dan listing meningkat.
-
Daytona Beach, Florida: Tantangan keterjangkauan dan melambatnya permintaan membuat Daytona Beach lebih rentan terhadap koreksi harga. Nilai rumah naik sekitar 50% antara tahun 2020 dan 2022, namun listing aktif meningkat, menunjukkan potensi penyesuaian harga yang sangat lokal.
-
Charleston, Carolina Selatan: Nilai rumah di Charleston meningkat sekitar 45% dari tahun 2020 hingga 2022, melebihi tingkat pertumbuhan historisnya. Apresiasi yang cepat ini memberi pembeli lebih banyak pengaruh seiring dengan melemahnya pasar, sehingga berpotensi menyebabkan harga lebih rendah.
Tren yang lebih luas sudah jelas: pasar yang mengalami pertumbuhan paling ekstrim selama pandemi kini menghadapi risiko koreksi paling signifikan. Penyeimbangan kembali ini adalah bagian alami dari siklus perumahan, namun calon pembeli dan penjual di wilayah ini harus bersiap menghadapi perubahan dinamika pasar.
