Як не крути, а власне житло потрібно всім. Більшість людей купує квартиру, щоб вирішити власний житлове питання, але є й інший варіант — зараз багато інвестують вільні кошти в нерухомість, щоб отримати вогнетривку “пенсію” у вигляді виплат орендарів. Багато вважають, що іпотека — це десяти – або навіть двадцятирічна кабала, але якщо подивитися з іншого боку, її можна розцінити як співпраця з банком.
Якщо ви погодилися на іпотеку, значить, ви вже змирилися з думкою, що будете не тільки платити за своє житло, але і оплачувати відсотки банку – часом чималі. А змиритися з цією сумною думкою вам напевно допоміг розрахунок – це все одно вигідніше, ніж нескінченно платити чужому дядькові за орендоване житло. Крім того, відсотки по іпотеці значно нижче, ніж за іншими видами кредитів. З іншого боку, банкам іпотека теж вигідна — адже вони отримують відсотки на кредитовані кошти, майже нічим не ризикуючи, – в крайньому випадку, банк зможе забрати та продати квартиру, яка знаходиться в заставі. Всі взаємовідносини позичальника і банку в цьому випадку регулюються законом: 102-ФЗ “Про іпотеку (заставі нерухомості) від 16.06.1998 року.
До 2008 року були поширені кредити без початкового внеску, але потім почалася криза, і банки почали згортати ці програми. Зараз від бажаючих взяти кредит зазвичай потрібно відразу сплатити як мінімум 10% від вартості квартири (іноді — 20, 30 чи навіть 50%). Перший внесок по іпотеці — свого роду страховка банку. Адже в разі, якщо позичальник не зможе виплачувати кредит, банк забере квартиру, але не поверне % за використання кредитних коштів. Банки не заробляють на продажу квартир, тому для них цей варіант неприйнятний.
Дуже добре, якщо у вас є якісь заощадження на оплату цього внеску. Другий поширений варіант — продаж “старої”нерухомості для виплати банку частини вартості нового житла . По-перше, ваш кредитний тягар від цього знижується, а по-друге, банк більш охоче піде на співпрацю з вами, якщо ви заплатите хоча б одну десяту від вартості житла.
Що робити, якщо у вас немає цих 10%? Про те, як взяти іпотеку без першого внеску, ми і поговоримо.
Зміст
- Як купити квартиру без першого внеску: ТОП 6 варіантів
- Варіант 1. Як купити квартиру в іпотеку за допомогою житлового сертифіката
- Варіант 2. Як купити квартиру в іпотеку за допомогою військової іпотеки
- Варіант 3. Як купити квартиру в іпотеку за допомогою материнського капіталу
- Варіант 4. Як купити квартиру в іпотеку під заставу наявної нерухомості або іншого забезпечення
- Варіант 5. Як купити квартиру в іпотеку маркетингової акції банку
- Варіант 6. Як купити квартиру в іпотеку, взявши споживчий кредит на початковий внесок
- Як купити квартиру в іпотеку без початкового внеску: вибір банку. ТОП 5 банків
- Покрокова інструкція, як правильно купити квартиру в іпотеку: 11 кроків
- Як купити квартиру в іпотеку без першого внеску від забудовника
- Іпотека без першого внеску: плюси і мінуси
- 3 головних ради, як правильно купити квартиру в іпотеку
Як купити квартиру без першого внеску: ТОП 6 варіантів
Існують спеціальні програми, які допоможуть вам купити квартиру без початкового внеску. Давайте їх розглянемо.
Варіант 1. Як купити квартиру в іпотеку за допомогою житлового сертифіката
Держава створила кілька програм для тих категорій громадян Росії, які найбільш цього потребують (або яких держава підтримує в першу чергу). Це молоді сім’ї, співробітники протипожежної служби і органів внутрішніх справ, молоді вчителі, військовослужбовці та вдови військовослужбовців, переселенці з Крайньої Півночі. Якщо ви підходите під одну з цих пільгових категорій, то напевно знаєте про це.
Якщо ви відповідаєте всім вимогам програми, вас поставлять на чергу, пройшовши яку ви отримаєте Житловий сертифікат. Зазвичай саме цей сертифікат і спрямовується на погашення первісного внеску.
Тільки майте на увазі, що навряд чи сума дотації за сертифікатом покриє повну вартість вашого житла. Втім, зазвичай банки задовольняються 10% першого внеску.
І не забудьте, що сертифікат має обмежений термін дії: 6 місяців. Це цілком реальний час, щоб реалізувати ваш проект під назвою «Моя квартира».
Також пам’ятайте, що працювати з соціальної іпотекою можуть не всі банки, а тільки партнери спеціального Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК),
Варіант 2. Як купити квартиру в іпотеку за допомогою військової іпотеки
Як випливає з назви, такий вид іпотеки без особистого початкового внеску доступний тільки військовим. І то не всім, а тільки тим, хто став учасником накопичувально-іпотечної системи і чий термін реєстрації в цій програмі перевищує 3 роки.
Від кандидата на державну допомогу у вирішенні житлового питання також потрібно сумлінне виконання службових обов’язків. Взагалі чесно служити удвічі вигідно, адже тоді Міністерство оборони РФ буде вносити за вас не тільки початковий внесок, але й майбутні платежі.
Правда, в будь-якому випадку розпоряджатися квартирою до моменту повної виплати іпотеки все одно не можна. Ні дарувати, ні продавати. Тільки користуватися.
Варіант 3. Як купити квартиру в іпотеку за допомогою материнського капіталу
В Росії вже більше 10 років діє програма материнського капіталу — вона передбачає допомогу сім’ям, в яких є двоє і більше дітей. Що не кажи, а допомога в придбанні житла немаленька – на 2017 рік вона становить 453 026 рублів. В залежності від ваших житлових апетитів вона може покрити частину витрат різного діапазону, але в середньому це 10-40% від вартості квартири. Що, погодьтеся, зовсім непогано.
Отже. Материнський капітал можна використати як для початкового внеску при оформленні іпотеки, так і для погашення існуючого житлового позики. Причому для покупки житла материнський капітал можна брати відразу, а не чекати 3 роки (як при використанні його в інших цілях).
Якщо рішення прийнято, далі йдуть технічні завдання:
- отримати дозвіл у Пенсійному Фонді,
- знайти банк, який працює з маткапиталом,
- вибрати конкретну квартиру,
- подати заявку.
Варіант 4. Як купити квартиру в іпотеку під заставу наявної нерухомості або іншого забезпечення
Якщо у вас є «стара» нерухомість, але ви не хочете її продавати – вона може виступити в якості застави замість початкового внеску. Варіант теж робочий, але потребує обережності, тому що для банку він вигідний, а для позичальника – не дуже. Ви ризикуєте вже не одним, а двома об’єктами нерухомості.
Варіант 5. Як купити квартиру в іпотеку маркетингової акції банку
Щоб залучити клієнтів, банки (зазвичай — спільно із забудовниками) проводять маркетингові акції з поліпшеними умовами. Часто тут можна знайти пропозиції з нульовим початковим внеском. Щоб потрапити на таку акцію, потрібно регулярно моніторити пропозиції різних банків і бути готовим до того, що пропозиції квартир в даному випадку буде сильно обмежена. Дочекатися акції та отримати якісь преференції – ідея непогана. Правда, чекати її можна довго… І не факт, що всі її умови вас влаштують.
Варіант 6. Як купити квартиру в іпотеку, взявши споживчий кредит на початковий внесок
Цей варіант доступний майже кожному, але перш ніж скористатися ним, потрібно дуже тверезо зважити свої фінансові можливості — адже вам доведеться виплачувати одночасно і іпотеку, і споживчий кредит, проценти за яким досить високі (порівняно з іпотечним кредитом). З іншого боку, споживчий кредит вільний від страхових надбавок — в цьому його плюс.
Якщо ви все ж вирішили скористатися цим варіантом, потрібно спочатку отримати схвалення банку по іпотеці і лише потім подавати заявку на споживчий кредит. В іншому випадку, банк побачить інформацію про іншому кредиті і великий ризик того, що відмовить вам у видачі іпотеки.
Самий крайній випадок — використання кредитних карт, відсотки за яким дуже високі.
Як купити квартиру в іпотеку без початкового внеску: вибір банку. ТОП 5 банків
Минули ті золоті часи, коли майже будь-який банк давав іпотеку майже будь-якому позичальнику. Після кризи 2008 року такі програми згорнули, і лише нещодавно на цьому ринку намітилося деяке пожвавлення. Втім, і зараз банки зовсім не поспішають давати кредити з нульовим початковим внеском — зазвичай їх спеціальні програми розраховані на різні категорії пільговиків. Давайте подивимося, які російські банки і ні яких умовах дають іпотеку з першим внеском 0%. У таблиці ви знайдете ТОП-5 банків, що пропонують такі програми. Пропозиція Екшн сна на листопад 2017 року.
| Банк | Програма | Термін | Ставка | Сума | Умови |
| Ощадбанк | Іпотека з материнським капіталом | до 30 років | від 8,9%* | до 3 млн. рублів | Мат. капітал повинен покривати 15% від вартості житла
* Акція “Молода сім’я” (хоча б один з позичальників повинен бути молодшим 35 років) Тільки на готове або споруджуване житло |
| Військова іпотека | до 20 років | 9,5% | до 2,33 млн. рублів | На покупку готового житла Без підтвердження платоспроможності |
|
| Дельта кредит | Іпотека під заставу наявного житла | до 25 років | від 8,75% | залежить від платоспромож ності позичальника | Банк дає кредит на перший внесок по іпотеці до 70% від вартості заставної квартири. Іпотека під вторинне житло — до 30% від вартості об’єкта, на новобудову – не більше 40%. Термін виплати кредиту — 1 рік у випадку придбання готового житла і 2 роки — якщо житло будується. |
| Запсиб комбанк |
Під поручительство або заставу наявної нерухомості | до 20 років | 13,5% | не ограни чен. |
Кредит до 2 млн. рублів — під поручительство. Понад 2 млн. рублів — тільки під заставу наявної нерухомості. Без застави нерухомості, що купується. Надається у вигляді разових платежів або одноразового платежу |
| ВТБ24 | Під заставу наявного житла | до 20 років | 11,7% | до 15 млн. рублів | У заставу приймають квартири в міських багатоповерхівках. Розмір кредиту — до 50% від вартості житла, що купується |
| Військова іпотека | до 20 років | від 9,7% | до 2,29 млн. рублів | Необхідно накопичити внески по військовій іпотеці в розмірі 15% вартості квартири для оплати початкового внеску банку Максимальний вік позичальника до моменту виплати іпотеки — 45 років |
|
| Банк тінькофф | пропонує різні варіанти | до 25 років | 14% | обмежений платоспроможністю позичальника | Банк пропонує різні варіанти в залежності від платоспроможності позичальника |
Як випливає з таблиці, в основному кредити без початкового внеску видаються власникам сертифіката на материнський капітал, військовослужбовцям — власникам житлового сертифіката, а також під заставу наявного житла.
Навіть у перших двох випадках, при наявності сертифікатів, багато банків вимагають додаткового внесення додаткових грошових коштів. Наприклад, в ДельтаКредит мінімальний внесок по іпотеці становить 15%, але при наявності сертифіката на материнський капітал він може бути знижений на 10% і складе всього 5% від вартості квартири. Аналогічні програми пропонують й інші банки.
Дивіться відео, як купити квартиру без грошей
Покрокова інструкція, як правильно купити квартиру в іпотеку: 11 кроків
Якщо ви зважилися взяти іпотечний кредит, ваші дії можна розписати на 11 кроків, два з яких не є обов’язковими.
Крок 1 (необов’язковий). Звернення до іпотечного брокера та/або ріелтору. Звичайно, можна обійтися і без цього, але в такому випадку процес покупки стане куди складніше, а ризики — сильно збільшаться. Іпотечний брокер знає всі складнощі іпотеки, особливості пропозицій банків, і зможе відразу запропонувати вам найкращий з усіх можливих банків. Якщо у вас складна кредитна ситуація, немає першого внеску, немає офіційного працевлаштування — рекомендуємо почати саме з брокера. Ваші шанси отримати іпотеку в цьому випадку сильно зростають.
Ріелтор, який має досвід роботи з іпотекою, також може надати серйозну допомогу — не тільки з вибором об’єкта (квартири) і перевіркою всіх документів, але й з вибором банку.
Купуючи квартиру без ріелтора, покупець сильно ризикує (значно сильніше, ніж продавець), хоча в разі купівлі в іпотеку документи додатково перевіряють співробітники банку. Тим не менш, у такому разі банк може вимагати укласти додатковий договір страхування на випадок втрати титулу (втрати права власності на квартиру).
Крок 2. Подача заяви до банку й очікування рішення. Ви обираєте банк (можливо, кілька), оформляєте заявку (у більшості випадків подати заявку можна онлайн) і чекаєте від кількох днів до місяця, поки банк прийме рішення.
Крок 3. Пошук квартири. Займатися цим є сенс лише після того, як вашу кредитну заявку на кредит схвалить банк. Адже в разі придбання житла в іпотеку він повинен схвалити вашу квартиру. Якщо ви знайшли квартиру, зазвичай за неї відразу сплачується застава (від 50 000 рублів і вище). Уважно читайте умови договору — якщо банк відмовиться видати вам кредит конкретно на цю квартиру, гроші вам повинні повернути. А от якщо ви з якихось причин передумаєте, назад ці гроші вже не отримаєте.
Крок 4. Оцінка квартири. Фахівець проводить оцінку квартири і передає висновок у банк.
Крок 5. Затвердження квартири банком. Проаналізувавши висновок оцінювача і вивчивши документи на квартиру, банк повинен підтвердити готовність видати кредит на покупку цієї квартири.
Крок 6. Страхування. Обов’язковим при оформленні іпотечного кредиту є страхування майна — в залежності від об’єкта страхування складе від 1,5 до 4% вартості майна. Щоб знизити свої ризики, багато банків вимагають оформити договір страхування життя позичальника, а в разі відмови — процентна ставка підвищується. Оплачує страховку позичальник.
Крок 7. Оформлення договору купівлі-продажу між продавцем і покупцем. На основі попередньої згоди банку на видачу іпотеки оформляється договір купівлі-продажу квартири. Він складається у письмовій формі і підписується обома сторонами (продавцем і покупцем). У договорі прописуються:
- точна адреса і всі характеристики квартири;
- сума угоди,
- порядок розрахунків;
- терміни, які продавець зобов’язаний звільнити квартиру.
Єдиної обов’язкової форми договору купівлі-продажу не існує. Приклад можна знайти тут:
Крок 8. Підписання кредитного договору. У цей момент ви остаточно оформити свої відносини з банком. Зазвичай при підписанні цього договору присутні не лише покупець, ріелтор і представники банку, але також і продавець квартири. Кредитний договір може бути оформлений по-різному, але в ньому повинні міститися наступні пункти:
- Сума кредиту;
- Термін погашення;
- Дати всіх платежів;
- Процентна ставка;
- Штраф за несвоєчасну виплату;
- Підписи обох сторін.
Кожен банк має свій типовий договір і працює тільки за нього.
Крок 9. Передача грошей. Вона зЕкшн снюється відразу після підписання угоди або через спеціальну банківську комірку, або через акредитивний рахунок у банку. У будь-якому випадку, продавець квартири отримає допуск до цих грошей лише після того, як угода буде повністю завершена.
Крок 10 (необов’язковий) Нотаріальне посвідчення правочину. Цей пункт є обов’язковим не для всіх угод купівлі-продажу, а лише для деяких — наприклад, якщо відбувається відчуження часток у праві спільної власності на нерухомість.
Крок 11. Реєстрація угоди. Щоб вступити в законну силу, угода повинна бути зареєстрована в Єдиному Державному реєстрі прав. Саме в момент державної реєстрації відбувається перехід права власності від продавця до покупця. І після цього продавець отримає доступ до грошей за квартиру.
Угода може вважатися повністю завершеною тільки після державної реєстрації. Квартира стає власністю покупця (але залишається в заставі в банку до закінчення виплати іпотеки).
Як купити квартиру в іпотеку без першого внеску від забудовника
Будь забудовник зацікавлений у якнайшвидшій реалізації своїх квартир. Тому він охоче йде і на співпрацю з банками, і на деякі пільги для своїх покупців. Купити квартиру в іпотеку з нульовим внеском на первинному ринку житла (тобто від забудовника) простіше, ніж на вторинному ринку — останнім часом вперше з 2014 року на ринку новобудов з’явилися привабливі пропозиції. Правда, ставки по кредиту в цьому випадку будуть вище (зазвичай від 13% і більше).
Є два варіанти оформлення іпотеки: через банк і безпосередньо від забудовника.
Другий варіант може стати дуже привабливим для позичальника.
Ось його плюси:
Мінус – як ми вже говорили, ви обмежені конкретним місцем забудови.
Можливо оформити іпотеку і безпосередньо з будівельною компанією. Від вас буде потрібно мінімум документів, проте термін, за який ви зобов’язані будете розрахуватися, значно менше того, який надає банківська іпотека.
Іпотека без першого внеску: плюси і мінуси
Головний плюс іпотеки без першого внеску очевидний: це можливість придбати власну квартиру сьогодні, не витрачаючи місяці і роки на накопичення грошей, без необхідності продавати іншу нерухомість (якщо вона є) або шукати гроші в борг.
Але давайте поговоримо про мінуси:
- якщо немає житлового сертифіката, нерухомості під заставу або материнського капіталу, знайти варіант без першого внеску буде не надто просто
- більш висока процентна ставка
- підвищення ризиків невиплати кредиту
Звичайно, банк теж ризикує, надаючи кредит клієнту, не набрав навіть 10% вартості квартири. Але це проблеми самого банку – так що про це нехай болить голова у його співробітників. Поговоримо про ризики позичальника.
Якщо виникнуть обставини, при яких ви не можете розплачуватися з банком, цілком імовірно, що ви залишитеся і без квартири (вона знаходиться в заставі у банку до повного розрахунку), і без тих грошей, які ви встигли внести. Більш того, ви можете залишитися ще мають банку! Так-так, як би це не суперечило здоровому глузду. По-перше, на початкових етапах погашення кредиту більша частина грошей йде на обслуговування відсотків, а не «тіла» боргу. А по-друге, з часом ринкова вартість квартири може знизитися.
На жаль, часи запаморочливого зростання цін на будь-яку нерухомість пройшли, і в останні кілька років деякі об’єкти виявляють тенденцію до здешевлення. Втім, інвесторський підхід до купівлі житла передбачає вибір об’єкта за чіткими критеріями – з великою часткою ймовірності, така квартира буде дорожчати. Але непідготовлена людина цілком може придбати квартиру, яка з часом не зросте, а ще й просяде в ціні. Дивіться, як можна вигідно інвестувати в квартиру:
Як показує практика, у разі виникнення кризи неспроможними платити іпотеку найчастіше виявляються саме ті, хто купував житло без першого внеску або з мінімальним першим внеском. Тому перш ніж прийняти рішення взяти іпотеку без першого внеску, слід тверезо оцінити свої можливості.
Якщо ви інвестуєте в квартиру і плануєте здавати її в оренду — насамперед необхідно прорахувати, покриють орендні платежі суму щомісячних виплат по іпотеці (найчастіше кредитні платежі вище), а якщо немає — чи зможете ви гасити різницю з власних коштів. Можливо, вам слід подумати про те, як підвищити суму орендних платежів — наприклад, розділивши квартиру на кілька стуЕкшн .
3 головних ради, як правильно купити квартиру в іпотеку
Якщо житло купується з інвестиційною метою, важливо точно знати вартість оренди і різницю між нею і виплатами банку, а також мати фінансовий резерв на час ремонту та на випадок виникнення непередбачених обставин.
Слід враховувати не тільки поточну ситуацію і поточний заробіток, але і можливості погіршення фінансового стану (звільнення, втрати годувальника, народження дитини і т. п.) Якщо мова йде про іпотеку, слід подумати про створення фінансової подушки безпеки або заздалегідь передбачити можливість взяти гроші у родичів/друзів у разі виникнення критичної ситуації.
Перш ніж взяти кредит на житло, потрібно як слід подумати і оцінити свої перспективи по 3 критеріям:
- Сума платежу. Наскільки вона для вас посильна? Пам’ятайте, що психологічно людині важко віддавати більше 30% свого заробітку. Також вам варто оцінити рівень і якість життя — якщо в найближчі 20 років вам світить перспектива жити на хлібі і воді, навряд чи нова квартира сильно вас порадує.
- Термін виплати іпотеки. Як правило, банки накладають обмеження — в момент видачі кредиту позичальникові повинно бути не менше 20-23 років, а на момент виплати кредиту — не більше 65 (рідше — 70-75 років). Але скільки б років вам не було зараз, будь-якій людині психологічно складно платити іпотеку більше 10, тим більше — 15 років, так і переплата в такому випадку виходить дуже істотною (70-100%). З іншого боку, якщо взяти іпотеку на термін 5-7 років, сума щомісячного платежу може виявитися для вас непосильною. Тут складно дати однозначну пораду: приймаючи таке рішення, потрібно аналізувати вашу ситуацію у всіх деталях. Можна зробити так: взяти іпотеку на максимально тривалий термін, але намагатися платити більше обов’язкового платежу, щоб виплатити її швидше. Як правило, банки дозволяють гасити кредит достроково без штрафів.
- Прийнятна ставка. Яку ставку вважати прийнятною — кожен вирішує для себе. Зараз можна взяти кредит на новобудову в Ощадбанку від 7,4% річних (щоправда, це не відноситься до іпотеку без початкового внеску). Взагалі відсутність першого внеску зазвичай здорожує вартість кредиту — таким чином банк компенсує свої ризики. В цілому, ставка в 9-12% може вважатися прийнятною і досить справедливого (з урахуванням рівня інфляції).
Ретельно аналізуйте свої можливості і всі аспекти іпотеки, перш ніж підписати кредитний договір з банком — адже цей документ змінить ваше життя на найближчі роки чи навіть десятиліття.
Для інвестора вигідно брати іпотеку на максимальний термін з мінімальними щомісячними виплатами. Навіть якщо у нього залишаються зайві кошти, їх вигідніше вкласти в інший об’єкт. Іпотечні гроші вважаються дешевими, тому немає великого сенсу поспішати віддати їх якомога раніше.
Як бачимо, варіантів взяти іпотеку без початкового внеску досить багато. Все залежить від ваших бажань і, звичайно, можливостей. А якщо розділити її на студії і здати в оренду, платежі орендарів можуть перекрити виплати по іпотеці і принести вам непоганий пасивний дохід.
