Прибутковий будинок − старий перевірений, але актуальний і прибутковий бізнес

24

Прибутковий будинок або готель − бізнес, що існує не одне століття. Світова глобалізація лише додала актуальності готельного бізнесу. Зробила його, з одного боку, універсальним, а з іншого – різноманітним. Економічна, політична і культурна інтеграції розширили можливості готельної справи. Бізнес на дохідних будинках придбав різні форми і концепції. Існують малі і великі форми готельної сфери.

Крім класичної форми прибуткового будинку, тепер є мобільні міні готелі, креативні готелі, хостели, таунхауси і багато іншого. У дохідного будинку тепер багато назв, але суть залишається незмінною – надання послуг по проживанню або здавання жилої площі в оренду. В наш час діяльність з надання готельних послуг є цілою індустрією. Прибутковість у цій сфері залежить від багатьох факторів: від сезону і від місця розташування, класності та інше.

Зміст

  • Стабільний дохід – особливість готельного бізнесу
  • Створення прибуткового будинку за спрощеною схемою
  • Законодавчі аспекти здачі в оренду житла
  • Прибуток в Москві і провінції
  • Приклади реальних успішних проектів
  • Будівництво прибуткового будинку
  • Типовий бізнес-план будівництва прибуткового будинку
  • 10 основних проблем, які можуть спричинити втрату інвестицій
    • Малий масштаб хостелу
    • Неправильна планування
    • Невиразний бізнес-план
    • Невірно вибраний потенційний клієнт
    • Погано підібраний персонал
    • Відсутність інфраструктури
    • Непогоджені перепланування
    • Невірно підібраний район для розміщення хостелу або міні-готелю
    • Погане володіння законодавчою базою
    • Просування своєї послуги не на належному рівні

Стабільний дохід – особливість готельного бізнесу

Світовий досвід показує, що готелі категорії «три зірки» окупаються в середньому сім-десять років. Чотири-та п’ятизіркові готелі повернуть вкладені в них коштів протягом 15-20 років. Ексклюзивні і неординарні готельні проекти можуть досягати окупності більше ніж через 20 років.

Але готельний бізнес – це один з найбільш стабільних бізнесів і рентабельність його може досягати 80%. А перевага, наприклад, міні-готелів в те, що можна обійтися без залучення сторонніх інвестицій.

Створення прибуткового будинку за спрощеною схемою

Як не парадоксально це прозвучить, але бізнес на дохідних будинках – це пасивний бізнес і його можна почати без вкладень. Що таке Прибутковий будинок? Це багатоквартирний будинок, який приносить пасивний дохід. Спрощена схема створення прибуткового будинку виглядає так: потрібно або побудувати або купити готовий будинок і розділити його на кімнати студії, або перепланувати на квартири певної планування. Потім здавати їх в довгострокову оренду або подобово. Залежно від кон’юнктури місцевого ринку.

Хоча і буде потрібно не один місяць на «розкрутку» бізнесу, щоб окупити витрати і отримувати прибуток. Але при грамотному використанні кредитних чи іпотечних коштів, ви не витратите ні копійки на відшкодування позик. Плюс стабільна прибуток з тенденцією до наростання. За цією схемою ідея прибуткового будинку реалізується в короткі терміни і працювати на вас він починає вже через рік, а через один-п’ять років, коли позика на будинок вже погашений, прибуток від бізнесу виростає в рази.

Такий проект заслуговує уваги, він актуальний і перспективний.

Детально і покроково ознайомитися з реально воплощаемыми бізнес-ідеями прибуткового будинку можна тут.

Створити прибутковий будинок за спрощеною схемою можна ще одним способом: взяти в оренду готову будівлю і заробляти на суборенді. Єдина складність — домовитися з власником будинку про перепланування приміщень. Як показує практика, краще всього здаються в найм квартири-студії (навіть невеликої площі), тому вам може знадобитися переобладнання стандартних планувань.

Для прикладу розглянемо стандартну і просту схему реалізації дохідного будинку. Продається будинок, площа 150 кв. м. (найближче передмістя Москви, не далі 20 км), ціною десь 5 млн. рублів. Якщо в кредит, то щомісячна плата на погашення позики − 60 000 рублів. Перепланувавши площа під квартири-студії по 15-18 кв. метрів (вісім квартир), ви отримуєте щомісячно за оренду кожній 18 тисяч рублів. Якщо одну квартиру залишаєте за собою, то від надання в найм інших, виручка в місяць — 126 000 рублів. Підсумок: погашення банківського кредиту і чистий дохід в 45 000 рублів щомісяця.

Законодавчі аспекти здачі в оренду житла

Такий бізнес вимагає всебічної легалізації. Будь то будинок побудований вами або готовий куплений (взятий в оренду). По-перше, легалізація позбавить вас від проблем на законодавчому полі, а по-друге, захистить вас від недобросовісних клієнтів.

Здаючи квартири нелегально, ви ризикуєте залишитися беззахисними перед крадіжкою або вандалізмом квартирантів. Заявити про крадіжку або псування майна в поліцію ви вже не зможете, так як здавали житло в оренду нелегально. І, отже, відшкодувати збиток законним шляхом у вас не вийде.

Прибуток в Москві і провінції

Виходячи з місця розташування прибуткового будинку, вибирають і його формат. Чи це будуть квартири-студії або малобюджетний хостел, підкаже маркетингове дослідження ринку оренди житлових площ даного регіону (району). Наприклад, у Москві добре здаються в найм квартири-студії. Якщо ви обладнаєте в будинку квартири в середньому по 15-20 квадратних метрів (нехай всього 12 квартир). Сукупна вартість їх оренди може виявитися багато вище, ніж стандартно сплановані площі економ класу.

Варіант хостелів варто розглядати, якщо ви розраховуєте на туристичний сегмент. Тут також важливо розміщення такого дохідного будинку, кращі історичні центри. Але передмістя з гарною транспортною розв’язкою теж прийнятні. Тим більше, що хостели простіше з точки зору легалізації, для його відкриття не потрібен дозвіл. Житловий кодекс єдине, що забороняє − це розміщення міні-готелів в підвальних або цокольних поверхах. Не принципове для хостелу окремий вхід, тому його можна організувати на площі звичайної квартири.

Але дохідні будинки-хостели вже по суті міні-готелі. Тому вимагають обслуговуючий персонал цілодобово (прибирання, прийом дзвінків, контроль, нічні заселення та інше).

За розрахунками фахівців при відкритті хостелу на 15-20 номерів купівля будинку обійдеться 4-5 млн. руб. Ремонт, меблі та обладнання номерів, ресепшена – 1,5 — 2 млн. руб. Якщо знадобиться перепланування – ще півтора мільйона рублів. Якщо буде 100% заповнюваність, то при платі за місце 800-2000 руб. в місяць можна отримувати більше 100 000 рублів. Нехай половина піде на зарплату персоналу і комунальні послуги. У чистий дохід піде 50 тисяч рублів за місяць. І окупність такого проекту 3-5 років.

В цілому, все розрахувавши, цілком реально і перспективно зЕкшн снити проект «Прибутковий будинок. Москва», як найбільш привабливе місто в плані реалізації такого бізнес-плану, пропонує достатньо способів. Тут прибутковий будинок можна облаштувати:

  • в придбаному будинку, перебудувавши його;
  • в орендованому приміщенні, перепланувавши площі під квартири-студії;
  • побудувати свій будинок на земельній ділянці;
  • відкрити хостел у будинку (квартирі).

Ціна на оренду нерухомості в провінції і в Москві значно відрізняються. Московська оренда іноді вище вартості на 150-200 відсотків порівняно з іншими регіонами. І потік клієнтів звичайно вище. Тут грає роль туризм і трудова міграція. Але зате в провінції вкладення менше і часто бізнес на оренді житла більш конкурентоспроможний. А схеми роботи прибуткового будинку однаково ефективні як в столиці, так і в периферійних містах.

Приклади реальних успішних проектів

Бізнесмен Карина Соколова придбала однушку за 2,5 млн. рублів (вторинний ринок, Підмосков’я). Стандартне житло спочатку здавалося за 22 тис. рублів, що покривало кредитний позику. Але після перепланування житлової площі на дві «студії», лише одна квартира почала приносити 17 тис. рублів. За підсумком: іпотека погашається і прибуток близько 10 тис. рублів на місяць.

З реально існуючих прикладів показовий хостел Михайла Александрова в Краснодарі, де плата за місце в номері від 600 до 1,8 тис. руб. В хостелі 80 спальних місць. При середньомісячної виручці 810 тис. руб., оплати за комунальні послуги 200 тис. і зарплату персоналу 130 тис. рублів, прибуток – 300 000 рублів. Що становить 30 відсотків рентабельності.

Будівництво прибуткового будинку

При зведенні будівлі під житловий будинок слід врахувати такі фактори, як ціна будівництва і правильне місце. Вартість самостійної побудови будинку може досягати 9-10 млн крб. Тому потрібно добре обдумати, прорахувати перспективи такого вкладення. Тому що, тільки вибір невигідною локації прибуткового будинку вб’є бізнес на корені.

З іншого боку, вам не доведеться займатися незручною переплануванням і пристосуванням приміщень під певні потреби. Не потрібно погодження з сусідами, якщо знадобляться додаткові прибудови, перепланування та інше.

Типовий бізнес-план будівництва прибуткового будинку

При складанні бізнес-проекту «Прибутковий будинок» враховуються такі важливі фактори, які впливатимуть на успішність його реалізації:

  • концепція готелю з чітким визначенням клієнтури;
  • місце розташування та дослідження ринку готельних послуг даного району (регіону);
  • дизайн будівлі та номерів, площа і планування (виходячи з призначення), наявність зручностей;
  • можливості оснащення технікою і присутність сучасних засобів зв’язку, наявність під’їзних шляхів і підприємств громадського харчування;
  • способи надання додаткових послуг;
  • канали продажів готельної послуги.

І, звичайно ж, основну і головну частину бізнес-плану складуть фінансові витрати на розрахунки для зЕкшн снення проекту.

Орієнтовні мінімальні розрахунки такі:

  • реєстрація підприємства, дозвільна документація − від 150 тис. рублів;
  • вартість земельної ділянки − від 1,5 млн. руб.;
  • будівництво будинку − від 2 млн.;
  • інфраструктура і комунікації з документами − від 300 тис. руб.;
  • дизайн, обладнання, меблювання та інше − від 900 тис. руб.;
  • інші поточні витрати − близько 120 тис. рублів.

Мінімальний стартовий капітал для реалізації розглянутого комерційного проекту становить майже 5 млн. руб.

Ціни в регіонах значно відрізняються. В Москві або престижному передмісті вартість деяких позицій значно збільшується.

10 основних проблем, які можуть спричинити втрату інвестицій

З досвіду і за твердженням фахівців готельного бізнесу існує ряд помилок, які досить типові для початківців. Ось чого слід уникати.

Малий масштаб хостелу

Місць повинно бути більше 10, краще відразу 15;

Неправильна планування

Вибирайте будівля відразу під планування, а не навпаки;

Невиразний бізнес-план

…або його відсутність через поганого розуміння принципів роботи хостелу або прибуткового будинку;

Невірно вибраний потенційний клієнт

…звідси і профіль прибуткового будинку;

Погано підібраний персонал

відсутність елементарного професіоналізму та дисципліни;

Відсутність інфраструктури

…навколо прибуткового будинку;

Непогоджені перепланування

Неузгоджені (у разі оренди) з господарями будівлі перепланування та зміни;

Невірно підібраний район для розміщення хостелу або міні-готелю

тобто галасливий, криміногенний та інше;

Погане володіння законодавчою базою

…і змінами в ній;

Просування своєї послуги не на належному рівні

Посередники «з’їдять» добрий відсоток прибутку, відсутність ефективної реклами.

Уникнути помилок, навчитися інвестування та розпочати реалізацію проекту «Прибутковий будинок» допоможуть відео, вебінари та книги. Все про те, як «розкрутити» бізнес і отримувати стабільний прибуток з прибуткового будинку вже за 44 дні, можна дізнатися тут.